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T2e通信

更新日時:2011年6月27日
vol.241
滞納管理費等の取り扱い

競売物件として公告される区分所有物件、いわゆるマンション物件の大半は、管理費や積立金の滞納があります。

T2eで扱う競売不動産情報、つまり強制競売のルールとなる民事執行法 には、滞納管理費等の取り扱いについて、先取特権(区分所有法7条1項)に基づき、配当要求をできる債権者として滞納管理費等の債権をもつ管理組合を認めています。

従って、競売開始とほぼ同時に公告される配当要求終期の公告の際に 配当要求の申し立てをし、且つ、対象競売不動産が売却され、余剰金が出た場合には優先弁済を受けることができる、とされています。

マンション等を購入して所有者になれば、購入して自分の名義となった区分所有部=専有部分は自由に使用する権利を得ます。しかし同時に、廊下やエレベーター、配管など、専有部分以外のすべてを共用部分として、その他の全区分所有者と共同で維持管理をする義務が生じることが、区分所有法にて定められています。

管理費とは、その共有部分の日常管理するための費用。エントランスや ロビーの光熱費や、各設備の点検費用などが主な使途です。

他にも義務を有する人がいて、きちんと支払いがなされて円滑な日常管理ができるのですが、万が一、管理費の支払いを怠る人が出てくるとトラブルが生じます。

滞納の回収を行う場合は、法的には管理組合に対して、先に述べた ようなある程度の権利を認めていますが、「配当要求終期の公告」を見て、配当要求を出すことは、そう容易いことでもなさそうです。(逆をいえば、管理会社が管理している物件が出ていないか、毎日「配当要求終期の公告」をチェックするのは、必要業務ですね)

一般的には、マンションごとに定める規約によって、滞納管理費等の 回収方法や支払について定められていることが大半です。中古で 購入した所有者も、競売によって落札し所有者となった場合も 滞納管理費等は区分所有単位で引き継ぐごとが記されています。

中には、管理を受託している管理会社が水道料金などを徴収している 場合は、一般的には継承義務のない水道料金までも規約によって継承義務あり、と規定されている場合がありますので、競売入札を考える場合、競売物件についている管理費等の調査書は要チェックです。

■滞納管理費の調査ポイント
月々の管理費等の金額
滞納金額
遅延損害金や、継承義務のある滞納の有無
管理会社
滞納開始の日時
(裁判所の調査(報告書作成日)から、落札までには時間がありますので さらに金額はかさみます)

参考コラム(asahi.com)
マンション管理費、滞納者に対応するには…

■参考法令
<< 建物の区分所有等に関する法律 先取特権 >>
第七条  区分所有者は、共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権又は規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権について、債務者の区分所有権(共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む。)及び建物に備え付けた動産の上に先取特権を有する。管理者又は管理組合法人がその職務又は業務を行うにつき区分所有者に対して有する債権についても同様とする。

2 前項の先取特権は、優先権の順位及び効力については、共益費用の先取特権とみなす。

3 民法(明治29年法律第89号)第319条の規定は、第一項の先取特権に準用する。

<< 民事執行法 売却に伴う権利の消滅等 >>
第59条 不動産の上に存する先取特権、使用及び収益をしない旨の定めのある質権並びに抵当権は、売却により消滅する。

2 前項の規定により消滅する権利を有する者、差押債権者又は仮差押債権者に対抗することができない不動産に係る権利の取得は、売却によりその効力を失う。

3 不動産に係る差押え、仮差押えの執行及び第一項の規定により消滅する権利を有する者、差押債権者又は仮差押債権者に対抗することができない仮処分の執行は、売却によりその効力を失う。

4 不動産の上に存する留置権並びに使用及び収益をしない旨の定めのない質権で第二項の規定の適用がないものについては、買受人は、これらによつて担保される債権を弁済する責めに任ずる。

5 利害関係を有する者が次条第一項に規定する売却基準価額が定められる時までに第一項、第二項又は前項の規定と異なる合意をした旨の届出をしたときは、売却による不動産の上の権利の変動は、その合意に従う。

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