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お客様の要望に応えるための不動産
T2e:美紀屋は香典返しに特化した贈答品のサービスを行う為に創業した企業とお聞きしておりますが、そこから不動産の世界に入られたきっかけを教えてください。

中村代表:美紀屋は、葬儀や法事のコンサルティング、香典返し等の業務を行っており、今年で24年目を迎えました。その業務の中で、不動産というのは、人が亡くなったりすると必ず動くということを知りました。例えば、「おばあちゃんが亡くなって誰も住んでいないのでここを売ってください」とか、「主人が亡くなり、引っ越したいので何処かありませんか?」などといった相談を受けることがあるのです。そういったお客様のご要望にお応えするため、不動産業を始めました。
まずはお客様のご相談に対応したり、美紀屋が所有している不動産の処理をするため10年位前に不動産部を立ち上げました。しかし「美紀屋=贈答品屋」のイメージが強いようで、不動産の相談は受けるのですが、実際の売買の話となると、よその不動産会社に行かれてしまうということがありました。

T2e:そのような流れの中で、なぜ競売不動産を扱うようになったのでしょうか?

中村代表:たまたま友人に競売を取扱っている方がいて、その方から『競売市場はプロの不動産業者でも特殊に感じる難しい市場だが、儲かるし面白い!』という話を聞き、チャレンジしてみました。ただ、競売の業務を始めてはみたものの、当初は仕事にはなりませんでした。
中村代表と取材員
たくさんの本がある社長室にて取材開始
市場も10年位前と今とは全然違って、法律が整備されてなく、入札自体にも行きにくい感じでした。競売市場に裏の世界の人も多く参入しており、金融がらみかな?と思えるような物件には、必ず部屋の中に人が入り込んでいた時代でしたね。
私は、難しいと思う問題にはその都度弁護士さん等に相談し、自分自身で問題をクリアしてきましたので、その頃のノウハウが今でも大変役に立っています。そして不動産の仕事をやり続けるには、専門の会社を作らなければいけないな、ということで美紀屋の不動産部は残しつつも別会社(=MG企画)を立ち上げました。現在MG企画は競売を専門とする会社として業務を特化しています。
本業あっての競売業務
T2e:現在、入札する際に注意されている点や、重要と感じられていることを教えていただけますか?

中村代表:現在は週に20件近く入札するので、調査等で物件を見にいく暇がありません。入札については裁判所資料だけを頼りにやっていますので、法的に問題ないと思う物件は基本的に入札します。ただ、状況説明の中に寝たきりの人がいらっしゃるとか、おばあちゃんがいらっしゃるとか、子供さんが小さいとか…そういうものは、極力入札しませんね。

T2e:今までの経験で困った実例などはありますか?

中村代表:住んでいる人を特定できないとか、内容証明を出しても受け取らない事で時間かせぎをする…そのくらいです。
私どものような企業はお金と時間との勝負ですから、3戸回すか5戸回せるかは、1戸を売るまでの期間にかかってくるのです。ですから物件引渡しの際に長引かされるのが一番困ります

T2e:それにしてもMG企画さんといえば、T2eの開札結果からも分かりますが多くの物件を入札・落札をされていらっしゃいますね!
中村係長写真
佐賀は任せてください!(中村係長)
中村代表:それは、やはり美紀屋という母体があるからとだ思います。競売の入札金だけで2千万から3千万くらい必要ですから、2つ3つ物件を抱えてしまうと通常の資金繰りではすぐにショートしてしまいます。美紀屋からお金を借りて、不動産業務を行うという仕組みがなければ競売なんてできないです。

先日みたいに5件も落ちたら「早く売らないと!」と青ざめますよ。一番の理想は週に2件くらいづつ落札するペースですね。久留米や北九州も入札していますが、久留米は月に1回、北九州は2回と公告の回数自体少ないです。それらの地域の物件を全部見にいくことは出来ないので、各地域で難しい物件がある場合は、その地域の協力会社に依頼しています。佐賀も入札しますが、当社の係長:中村が佐賀出身なので、相場や土地勘などについては安心しています。
気持ちよく売ってもらう
T2e:落札の秘訣はありますか?

中村代表:やはり、他社さんが落とさないような物件を落としていることでしょうか。他所が嫌がるような、プロだから商品化できる物件を狙います。また、福岡市内中心部は競争率が高くなりますので、郊外の物件への入札が多くなりました。その他の狙い目は、田舎の賃収物件です。行橋・北九州・遠賀などで、利回り15〜20%位のアパートなどを狙っています。ただ、田舎物件は利回りが高いという利点がありますが、再販面で見ると厳しくなります。一方、福岡の中心部分になると、利回りは非常に低いのですが、再販の際は良いですね。

T2e:それでは販売はどのように行っていらっしゃるのでしょうか?
中村代表写真
「効率の良さが重要です。」
中村代表:現在MG企画では、「落札→明渡し→リフォーム発注→商品化」の流れで業務を行っています。それらの商品化された物件の販売は、基本的には、現在北部九州地区を中心に数十社ある協力会社に優先的に売ってもらっています。MG企画は、「仕入れはするが、販売はしない」というのが基本的なスタンスなのです。

スタッフは、私と中村、梅津の計3人の少数精鋭ですが、7億円位の物件を動かしていて少人数でやれるというのは、販売を行わないからです。ただ、全く販売しないのではなく、まずは仲介業者の方が売りやすい物件を商品化し、3ヶ月以上経過しても仲介業者さんが売れないものは、美紀屋の不動産部で販売しています。販売を外に出すと自社物件であれ、当社では動かなくて済みますし、仲介業者の方も、買いのほうさえ固めればいいわけですから効率がいい、この効率の良さが重要なのです。

また、販売の協力業者さんに対しては、例えば1千万の物件があるとすると、その物件に対して売主である私共から、「○○○万円までは自由に商売されていいですよ」という枠を決めています。1千万出しの物件といっても、お客様からの値引き交渉等もあり、その都度当社に確認して頂くのもお互い大変ですので、ある程度業者さんを信じて任せています。販売をお願いする際には、仲介業者さんに気持ち良く売ってもらうことも重要ですから。
人生の節目をトータルにバックアップする
T2e:競売不動産の話に戻りますが、一般の方の入札増加や、業者様の高値での落札についてどう思われていますか?

中村代表:
不動産業者としては非常に困りますよね。結局、エンドユーザーの購入市場と、業者の仕入市場が一緒になりますから。しかも繰り返し不動産を売買する人は業者でなければいけないという決まりがあるにもかかわらず、常に個人名で繰り返し落札→売買を行われていらっしゃる方がたくさんいます。業者さんが個人名で入札をされるのは構わないのですが、実際は個人で不動産を動かしている方がほとんどで、業務として行う私共にとっては厳しい状況です。

T2e:これからの目標や次の動きについて、教えてください。

中村代表:競売がやりにくくなると、自社で売れる物件を作るなど、自分で供給を作っていかなくてはいけないかなと思っています。(業務として取り扱う上で)マンションが一番安心できるというのはありますが、マンションは素人でも簡単にリフォームできますから、例えば土地を買って戸建てをやるとか、戸建てでもリフォームを大きくやって売っていくとか、作ったものを仕入れることが非常に高くなっているので、そういうことを考えていかないといけません。
T2e:中村社長にとりまして、不動産の魅力とは何ですか?また、本業である法事コンサルタント業との違いを教えてください。

中村代表:本業の方も物だけ売っていればいいというものではなく、トータルにバックアップするという面では同じだと思いますが、不動産は大きなお金を動かすことが出来るのが魅力ですね。法事コンサルタント業は、お客様との繋がりが強くなるので、不動産とは違ったやりがいを感じます。
二つの違った魅力のある業務を行えるのがいいですね。
中村代表写真
「二つの違った業務を行えるのがいいですね。」

― 大変お忙しいお時間に、丁寧にお話を下さった中村社長様。しかしどんなに忙しくとも物件の引渡しという、直にお客様に接する機会には必ず立ち会ってるのだそうです。「まぁ、私が不動産を辞めるときは、引渡しに立ち会えなくなった時ですね」と笑いながら話す中村代表。少人数で多くの業務を行うために、効率化・スリム化を図るエム・ジー企画様にもT2eの情報が役立っていました。(2004年8月)
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