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入札マニュアル

事件記録の読み方 裁判所にて設置されている競売物件資料の見方です。
手続きの流れ 対象不動産が競売物件となるまでの説明です。
入札書類の書き方 入札の際に必要な実務です。サンプル掲載をしております。
入札手続き 実際に入札する際は、必ずお読みください。
特別売却買受方法 期間入札手続とは方法が異なりますので、ご確認下さい。

手続きの流れ

1. 競売申立て
不動産執行を申し立てるためには、書面で申立てをしなければなりません。申し立てる裁判所は目的不動産の所在地を管轄する地方裁判所となります。
2.開始決定・差押え
申立てが適法になされていると認められた場合は、裁判所は不動産執行を始める旨、及び目的不動産を差し押さえる旨を宣言する開始決定を行います。開始決定がなされると、裁判所書記官がその決定書の正本を登記原因証書として、管轄法務局に対して目的不動産の登記簿に「差押」の登記をするように嘱託をします。また、債務者及び所有者に開始決定正本を送達することになります。
3.配当要求終期の公告
裁判所は債務者から不動産の競売が申し立てられると、一般債務者に対して、当確物件について債権があれば申し出るよう、その終期を定めて公告します。
4.現況調査及び評価
執行官は、裁判所の現況調査命令によって、不動産の形状、占有状況、占有者の権原等を調査し、現況調査報告書を作成し、裁判所に提出します。 評価人(通常の場合、不動産鑑定士が選任されます。)は、裁判所の評価命令によって、目的不動産の評価額の調査を行い、評価書を作成し、裁判所に提出します。
5.売却基準価額の決定
売却基準価額は評価人の評価に基づいて決定されることから、売却基準価額が適正であるためには、評価が適正でなければなりません。そこで裁判所は評価書を、現況調査報告書、不動産登記簿謄本等とともに審査し、評価の前提とした目的不動産に関する事実関係及び権利関係が的確に把握されているか、並びに評価の方法及び計算過程が適正であるかを検討したうえで売却基準価額を定めることになります。
6.物件明細書作成
物件明細書は、現況調査報告書及び評価書とともに買受希望者に競売物件の情報を提供する重要なものです。裁判所は、現況調査報告書、評価書、登記簿謄本等によりその不動産を買い受けたときに、買い受けた人がそのまま引き継がなければならない賃借権などの権利があるかどうか、土地または建物だけを買い受けた時に建物のために地上権が成立するかどうかということなどが記載された物件明細書を作成します。
7.売却実施
物件明細書が作成されると、裁判所は売却実施命令を発し、この命令により売却の日時、場所のほか、売却の方法が定められます。売却の方法としてはいろいろありますが、第1回目の売却方法としては、一定期間を定めて行う期間入札が大多数の裁判所で行われています。
8.配当手続き
裁判所は買受人から代金の納付を受けると、その代金を法律の定める優先順位に従って債権者らに配分するため配当期日を指定して関係者に配当を行います。

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