競売用語辞典（さ）行

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競売に関するさまざまな専門用語を調べることができます。
単語は、頭文字ごとに一覧で掲載しております。

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（さ行）

■債務名義

債権の存在を公証する文書をいい、強制執行を行う場合には、この債務名義の取得が不可欠です。債務名義を取得して、裁判所に占有者に明渡しを強制するよう申し出ることができます。債務名義には判決・引渡命令・和解調書・即決和解・公正証書などありますが、明渡の強制執行は公正証書ではできませんのでご留意を。

■最低売却価格

平成17年6月20日以前の開札分までは、当該競売不動産につきこれ以上の金額で入札しなければならないというものです。平成17年6月27日開札分以降は「売却基準価額」に変更しました。(保証金:最低売却価額の2割)

■裁判所書記官

福岡地裁には競売係という部署があり、そこにいる人のことです。裁判官を補助したり、執行上裁判所が行う公告・登記等を行い、裁判所の事務処理を担当している者です。実際に我々が提出する書類などを受け付けてくれたり、書面を作成してもらいます。具体的には、代金納付手続、引渡命令の申請等です。

■差押え・仮差押え

登記簿謄本の甲区に現れてきますが、当該不動産の処分を制限するものです。所有者が利用することまで禁止するものではありませんが、所有権の移転・担保権の設定が制限されます。(仮差押えは、差押え登記をするには手続上の要件が欠けていて、仮に差押えがなされているものです。)
よく見受けられるのが不動産競売開始決定に伴う差押えがなされる場合や、
また、国や地方公共団体の税金の滞納により当該不動産に差押えがなされている場合です。買受人が競売手続で代金納付を完了し、所有権移転登記がなされると同時にこれらの差押えの登記は全て消去されます。他方、任意売買の場合には所有権移転登記がなされても滞納処分などには影響がありません。

■三点セット

裁判所に備え置かれている事件記録の中で、（1.物件明細書、2.現況調査報告書、3.評価書）の3つの記録をいいます。競売不動産の概要を把握するために重要な資料となります。

■事件番号

不動産について、競売申立がなされた場合に、裁判所側の事務処理上の便宜のため事件番号というものが付されます。以後この事件番号が、最終的な配当にいたるまで基礎番号として貫かれます。この事件番号は、不動産競売の手続きを進めていく上で、随時必要となってきますから、すぐ認識できるような状態にしておいて下さい。

■執行官

主として、売却の実施など現実的な処分を行います。執行官は各裁判所に所属しており、具体的な業務としては、売却実施のための準備(現地検分、入札書類受付、開札準備)、強制執行・保全処分の実行なども行います。

■執行官保管

競売不動産は、差押えをした抵当権者にとっては、当該不動産が価値を維持しつつ売却されてその配当を得ることを期待していますし、当該不動産を買受ける者にとっても、きちんとその利用が確保されることを期待しています。
ところが、競売不動産はその性質上、競売妨害の温床となっていることも事実ですから、競売妨害を事前に食い止める手だてが必要です。そこで差押え債権者のために(売却のために)もしくは買受人のために、執行官に目的不動産を保管させることができます。

■執行抗告

「裁判所(裁判官)の執行処分に対する不服申立て」です。
※執行抗告で不服申立を行なわなければならない場面は、法律に定めがあるケースだけですので必ず確認ください。※具体的によく行われているのが「売却許可や不許可決定」に対する不服申立や「引渡命令」に対する不服申立です。執行抗告には原則として執行停止の効力はありません。しかし裁判所は、執行抗告についての裁判が効力を生じるまでの間、執行停止を一時命じることができる他【民事執行の取消決定に対する執行抗告】【売却許可不許可決定に対する執行抗告】【引渡命令に対する執行抗告】等の、特に重大な影響のある決定については執行抗告により確定が妨げられている間は、決定や命令の効力を生じないものとされています。尚、執行抗告は、取り消したい命令や決定の告知を受けてから１週間以内に申し立てる必要があります。さらに、抗告の理由も遅くとも執行抗告を出した日から１週間以内に提出する必要があります（同時に提出するのも可能）。

この規定を悪用して、占有者に対し「明け渡しの期間を延せる」と言って、有料で執行抗告申請する「抗告屋」という業者も現れる等、とかく執行抗告が競売妨害や遅延目的でなされることが多かったので、平成10年度の民事執行法の改正で、執行抗告が民事執行の手続を不当に遅延させることを目的としてなされた場合には、原裁判所が執行抗告を却下できるとの規定が設けられるようになりました。

■執行文付与

強制執行をする場合には、原則として債務名義のほかに、執行文の付与の申し立てをして執行文の付与を受けます。例えば、引渡命令が確定すれば、送達証明とこの執行文の付与を受け強制執行をすることになります。

■執行妨害

不動産競売手続の流れを意図的にまたは悪意をもって阻止あるいは遅延させるものです。その態様は様々ですが、例えば、売却実施以前に占有を第三者に移したり、件外建物を構築したり、また買受人が決定した後でも、執行抗告を行ったり、不当な明渡し料を要求して不法占拠するなどです。その態度も近時手が込んできていますので、そういった物件は扱わないか、プロの業者などに依頼しないと危険です。

■使用借権付建物

民法上の使用貸借契約に基ついて土地を無償で使用収益させる権利が付着した土地をいいます。親権縁者の場合ですと土地をただで使わせてあげる場合も多々ありますが、競売になりますと強制的に売却されるわけですから、使用借権付建物という事態も生じます。不動産競売ならではでの物件です。

■所有権移転仮登記

所有権移転の実体が備わらない場合に、順位を保全するために仮登記が設定されます。よくなされているのは債務者の債務が弁済されない場合に債権者に所有権が移転する旨の登記です。ただ、昭和53年の仮登記担保法が制定されてから債権者の丸取りは禁止され、清算義務が課されました。この記載は、登記簿上「甲区」に現れますが、競売における代金納付によって抹消されることになります。

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