福岡の不動産競売物件情報を毎週配信！開札結果や配当要求終期の公告も当日配信。 T2eでよくお問合せを受ける質問と、その回答集を集めています。 前のページに戻る ■ 競売不動産とは？ ■ 競売不動産の価格の現状は？ ■ なぜ競売不動産は安いのか？ ■ 不動産の知識がない素人でも購入可能か？ ■ 購入後の問題は？ ■ 公告された物件情報の何を見ればよいのか？ ■ 物件調査はどう行うのか？ ■ 入札の仕方は？ ■ ローンがきかないっていうのは本当？現金で一括払いのみ？ ■ 「住宅ローン控除」制度が導入されていたがこれは利用可能？ ■ 個人で競売物件を購入する際、銀行融資等は可能？ ■ 落札した場合は占有者に保証金、敷金等を返還しなければならない？ ■ 債権回収目的で占有していると思われる物件を見分けるには？ ■ 占有者は法的な手段をもってすれば必ず立ち退かせることは可能？ ■ 競売で不動産取得する際、経費について。 ■競売不動産とは？ 不動産競売物件とは、債務（毎月のローン等）を返済することができなくなった人、 又は企業の所有する不動産等を裁判所を通して差し押さえ、これを売却し債務の返済に当てる手続きのことをいいます。売却の方法としては主に期間入札という裁判所が一週間以上一ヶ月以内の範囲で入札期間を定め、その期間内に入札を受け付け、別に定めた開札期日に開札し、最高価買受申出人を定めるというやりかたで行われます。この手続きには『民事執行法』により一般の方も取り引きに参加でき、居住用・投資用など様々な用途で広い範囲の人々に活用されています。 ↑ページの先頭へ ■競売不動産の価格の現状は？ 競売不動産は適正な価格で売却しなければならないという原則を基に行うので、価格に関しては時価よりもずっと安価です。しかし、不動産の適正な価格とは一概に数値にすることは難しく、購入の指標となる「売却基準価額」は不動産鑑定士などの評価人により決定されますが、優良物件に関しては「売却基準価額」よりずっと高値で落札されますし、一般の方が競売に参加するようになったといっても裁判所には未処理物件の山ができているのが現状です。つまり、優良物件はそれだけ競争率も上がる分価格も上がっていき、人気の無い物件に関しては安くても入札者すらでません。それではいい物件は結局価格が高いのかということになりますが、それでも一般市場での購入額と比べたら安値の物件も多数存在しています。 ↑ページの先頭へ ■なぜ競売不動産は安いのか？ 「競売不動産は市場より2割〜4割安い。」などとよく聞かれますが、なぜなのでしょう？前述したように基本は「適正な価格での販売」ですが、一概に市場に出回っている物件が高いとも言い難いのです。競売には安いなりの理由があります。一番の問題としては購入後の保証に関することでしょう。競売不動産の建物などの内部に無断で立ち入ることはできないので、事前の下見が非常に困難です。そのため、購入後に予期しない問題が発生した場合や入居者に問題があった場合など、落札後のアフターケアは購入者自ら解決しなければいけません。入札の際には、保証金として売却基準価額の20％を裁判所に納めなければならないですし、残額の支払いも現金で一括払い、落札後にキャンセルした場合には保証金は返ってこないなどの問題もあります（落札できなかった場合は、保証金は入札時に指定した口座に返金されます）。しかし、このような問題があったとしても競売不動産には価格という面で魅力が十分にあるとされています。 ↑ページの先頭へ ■不動産の知識がない素人でも購入可能か？ 入札から落札までの業務は専門書などを参考にすれば大した問題もなく行えると思います。しかし、物件の事前調査・入札価格の決定・落札後の明渡しなど素人には難しいと思われることが多いのも事実です。これから勉強して競売に参加しようとお考えの方は、場合によっては裁判等の問題になることもありますので、プロの代行業者に委託した方が得策かもしれません。T2eでは、競売のデメリット部分をサポートしてくれる専門家(競売プランナー®)を紹介しております。 ↑ページの先頭へ ■購入後の問題は？ 競売不動産で一番の問題といえば落札後の占有者との問題です。マスコミなどでも取り上げられているように、落札したはいいが占有者が居座り法外な立退き料を請求してくるだとか、嫌がらせをするなどの問題がないわけではありません。引渡し命令などを申し立てることが出来るといっても、購入後の問題は購入者自ら解決しなければいけませんし、裁判等の問題に発展した場合は経費も時間もかかってしまいます。しかし、権利関係が複雑な物件はリスクが大きい分価格の面においてメリットも大きいのです。 ↑ページの先頭へ ■公告された物件情報の何を見ればよいのか？ 詳しい物件内容を知るには裁判所に出向いて物件情報の閲覧する必要ありますが、初心者の方は何を見たらよいのか分からないと思われる方が大多数でしょう。閲覧室では無料で物件資料の閲覧が出来ますので、まずは「物件明細書」「現況調査報告書」「評価書」の3点を見てください。ここには権利関係・物件の詳しい現況などが書かれています。 ↑ページの先頭へ ■物件調査はどう行うのか？ 競売物件は事前調査が難しく、もちろん無断で立ち入ることはできません。では、物件の現状はどのように調べるのかということになりますが、裁判所で閲覧できる資料にはその物件の現況の写真が掲示してあります。しかし、裁判所で閲覧できる物件内容と、実際の物件内容は調査の時点より数ヶ月経過していることもあり、ときおり食い違っている場合があります。そのため、実際にその場所に出向いて、できる限り自分の目で確認をとり、住環境の確認や近隣の住人、地元不動産業者などから情報収集することが大切です。 ↑ページの先頭へ ■入札の仕方は？ 入札に関しては主として行われている期間入札について簡単に説明いたします。まず、期間入札とは入札期間内にいつでも入札して、開札期日に開札を行う売却方法です。入札は、その期間内であれば、執行裁判所の定めた場所に出向いて入札出来るほか、郵送でも入札することが出来ます。 ↑ページの先頭へ ■ローンがきかないっていうのは本当？現金で一括払いのみ？ 競売物件に対する金融機関のローンはまだ正式に確立されていないのが現状（2005年4月現在）です。しかし、購入者が事前に銀行に申し出て、年収・担保などを調査の上、返済能力があると認められれば住宅ローンを組むことも可能ですが、銀行及び取り扱い窓口によって異なります。 ↑ページの先頭へ ■ 「住宅ローン控除」制度が導入されていたがこれは利用可能？ 「住宅ローン控除」制度に関しましては、購入者が物件を個人用・居住・マイホーム目的で購入する場合で、入居年月日や所得等についての条件に概当すれば利用可能です。 ↑ページの先頭へ ■ 個人で競売物件を購入する際、銀行融資等は可能？ 競売物件購入にあたっての銀行等の融資に関してですが、不可能というわけではありません。収入、保有資産等の条件で変わりますが、銀行側は返済能力があると認めれば融資を行います。ただ、競売物件は事件の提示から入札・振込みと期間が短い為、銀行に相談する場合は迅速な行動が必要です。個人融資で購入した例も当社ではいくつかあります。実際、競売物件の個人落札の割合は増えてきていますし、その全部が自己資金で購入しているということはありえません。また、公庫融資という手もございますが、こちらは今のところ現実味に欠けるので通常は銀行融資を考えた方が良いでしょう。 ↑ページの先頭へ ■ 落札した場合は占有者に保証金、敷金等を返還しなければならない？ 基本的には落札者が物件明細書に記載されている保証金・敷金の金額を返還しなければいけません。3点セットに「返還義務あり」と記載されています。しかし、その金額が法外な値段であった場合や、売却決定後に家賃を滞納している場合などは、話し合いの末、適正な金額を返還します。 ↑ページの先頭へ ■ 債権回収目的で占有していると思われる物件を見分けるには？ 現況調査書に「空室」と書いてあっても実際に行ってみると占有されているということがあります。自分で何回か物件におもむき自分の目で確かめるのが一番良いのですが、現況調査書の文面で 債権回収目的で占有していると思われるポイントについて解説します。まず、借主（現在の賃借人）が転借して借りている場合。この場合は権利関係を複雑にし入札者を寄せ付けない、もしくは落札しても明渡しまでに様々な問題を解決しなければいけないなどの問題があります。この時に莫大な立退き料を請求されたりします。次に、借主の家賃の金額に対して敷金、保証金の額が非常に大きい場合。これは、落札者が敷金、保証金の返還を行わなければならないので占有者が現実では考えにくい額を主張することがあるのです。これらの問題は裁判で法的に解決することもできるのですが、その大半は和解という結果になり、また、なんの連絡もなしに明渡し命令を出し占有者を追い出すと、その後ほかの問題が生じることもあります。占有者がいる場合はまず占有者と話し合いをしっかり行った上で法的な手段をとるかどうか検討しましょう。 ↑ページの先頭へ ■ 占有者は法的な手段をもってすれば必ず立ち退かせることは可能？ 落札者は代金を納付することでその物件の所有権を取得する事ができるのですが、その後占有者に対して任意で明渡しが行われない場合は代金納付から6ヶ月以内に占有者に対して引渡し命令をうつことができます。しかし、この命令をうてば必ず立ち退かせることができるかというとそうでもありません。例えば、所有者でない債務者が抵当権者ないし落札人に対抗できる権限に基づいて占有している場合や、長期の賃借権者、使用借権者、差し押さえ前に競売の目的不動産を譲り受けて占有している者や差し押さえの効力発生後の占有者であっても、買い受け人に対抗できる権限を有している者など、その形態は複雑多岐多様にわたっており、複雑な事件にあったならば、自分の独断と偏見で行動することなく弁護士などに相談し行動することにしましょう。 もちろん、一番良い方法は事前に専門家に相談して、入札自体を検討することです。 ↑ページの先頭へ ■ 競売で不動産取得する際、経費について 登記費用　　　：　不動産取得税：購入後にかかる税金です。 滞納管理費　：　マンションの場合は管理費が滞納されていることが多いです。 リフォーム費　：　物件によって異なります。 立退料　　　　：　交渉次第です。 ↑ページの先頭へ